Автор: Донни Ёсу, аналитик по инвестициям в недвижимость, Magnum Estate · Рецензировано: инвестиционный отдел Magnum Estate · Последнее обновление: 8 июня 2026
К 2026 году рынок недвижимости Бали, Индонезия вышел за рамки постпандемического бума и перешел в более реалистичную, основанную на данных фазу. Этот отчет собирает данные по ценам, доходности аренды и спросу по регионам, чтобы покупатели и инвесторы могли увидеть, как выглядит остров в этом году, а не поддаваться ажиотажу.
Ключевые выводы
- Бали привлек 6,948,754 иностранных туристов в 2025 году, что на 9,72% больше по сравнению с прошлым годом, что поддерживает заполняемость вилл в первоклассных районах на уровне 70-85% (средний показатель по острову ≈ 65%).
- Медианная цена виллы ≈ 256,800 долларов США; виллы для инвесторов сосредоточены в диапазоне 300,000-600,000 долларов США; весь рынок охватывает 60,000 до 6 миллионов долларов США.
- Средняя цена виллы выросла с ≈ 321,000 до ≈ 484,000 долларов США в течение года до 2025 года, с продолжением роста в 2026 году.
- Земля в первоклассных районах Семиньяк/Чангу в среднем стоит 624-857 долларов США за м², по сравнению с ≈ 166 долларов США за м² в Убуде и 88-214 долларов США за м² в развивающихся зонах.
- Чистая доходность от аренды 8-15% реалистична для хорошо управляемых вилл в первоклассных районах; валовая доходность достигает 12-18% в Чангу/Берва.
- Цены на землю выросли на ≈ 15-30% за последние два года; аналогичный рост цен составляет ≈ 7-15% в год в сильных микро-рынках.
1. Спрос: движущая сила рынка
Цены на Бали в 2026 году основаны на рекордном уровне туризма. 6,95 миллиона иностранных туристов в 2025 году (+9,72% в год) поддерживают заполняемость в первоклассных районах на уровне 70-85% (средний показатель по острову ≈ 65%). Даже лучшие исполнители достигают 70-85%, а не 100%, что является важным реалистичным ориентиром для любой модели доходности.
2. Цены на виллы по регионам (2025-2026)
| Регион | Медианная цена виллы | Средняя цена / м² | Примечания |
|---|---|---|---|
| Семиньяк | ≈ 401,570 долларов США | ≈ 3,126 долларов США | Среди самых высоких; развитый туризм, ограниченное количество земли |
| Чангу / Берва | ≈ 355,000 долларов США | ≈ 2,579 долларов США | Центр серфинга/кафе/цифровых кочевников; высокие ночные тарифы |
| Убуд | ≈ 340,455 долларов США | ≈ 1,771 долларов США | Здоровье и длительное пребывание; дешевле за м² |
| Улувату / Букит | 500-900 тыс. долларов США (3BR с видом на океан) | премия за расположение на утесе | Роскошные виды; самый быстрый рост цен на землю |
| Развивающиеся (Сесех, Чемаги, Ловина) | 100,000-600,000+ долларов США | ниже | Больше пространства за доллар |
Средняя стоимость строительства на острове ≈ 1,335 долларов США за м²; под ключ (земля + строительство) в горячих точках, таких как Семиньяк, Чангу и Улувату, обычно 1,000-2,000 долларов США за м²+.
3. Цены на землю по регионам (за м², 2026)
| Уровень | Долларов США / м² | Примеры |
|---|---|---|
| Первичный | 624-857 долларов США | центральный Семиньяк, центральный Чангу |
| Первичный (общий) | 215-452 долларов США | Семиньяк, центральный Чангу, центральный Убуд |
| Развивающийся | 88-214 долларов США | Улувату, Сесех, Переренан, внешние районы |
| Ценовой (внутренний) | ≈ 166 долларов США | средний Убуд; спутниковые деревни дешевле |
4. Доходность от аренды и ROI по регионам
Валовая не равна чистой. Указанные “доходности 8-15%” обычно являются валовыми (аренда ÷ цена). После уплаты налогов, обслуживания, простоя и управления, чистая доходность составляет ≈ 4-6% при самостоятельном управлении или ≈ 10-15% при профессиональном управлении, разница заключается в операционных расходах, а не в заголовочной арендной плате.
| Регион | Валовая доходность | Вход для инвесторов | Профиль |
|---|---|---|---|
| Чангу / Берва | 12-18% | 400-800 тыс. долларов США | Наибольший спрос круглый год; чувствительность к избытку/управлению |
| Улувату / Букит | 10-16% | 500-900 тыс. долларов США (3BR с видом на океан) | Роскошные виды; самый быстрый рост цен на землю |
| Убуд | 10-15% | 250-500 тыс. долларов США | Здоровье/длительное пребывание; низкая волатильность |
| Семиньяк | 10-14% | 500 тыс., 1.2 млн долларов США | Наиболее устоявшийся; лучшая ликвидность выхода |
| Северный Бали / развивающийся | 6-10% | 100-600 тыс. долларов США | “Следующая волна”; больше земли за доллар, более длительный горизонт |
5. Капитальный рост и прогноз на 2026-2027 годы
- Цены на землю выросли на ≈ 15-30% за два года; аналогичный рост ≈ 7-15% в год в сильных микро-рынках.
- Прогноз: продолжение роста в Чангу, Берва, Переренан и коридоре Улувату, с прогнозируемым 10-18% годовым ростом цен в некоторых микро-рынках (при условии текущего спроса и тенденций инфраструктуры).
- Общая доходность 10-15%+ (чистая доходность + рост цен) реалистична для хорошо управляемых вилл в первоклассных районах.
6. Затраты и налоги (быстрая справка)
- Годовой налог на имущество (PBB): ≈ 0,1% от оценочной стоимости, низкий по мировым стандартам.
- Учитывайте налоги на сделки и налоги на доход от аренды; они уменьшают, но не стирают преимущества доходности Бали.
- Владение: иностранцы обычно владеют через аренду (Hak Sewa) или компанию PT PMA, смотрите наш гид по инвестициям в недвижимость на Бали.
7. Как читать рынок 2026 года
Более реалистичная, более избирательная фаза после постпандемического бума: покупатели платят за подлинное качество и местоположение, а не за ажиотаж. Смешивание одной виллы в зрелом горячем месте (Чангу, Семиньяк, Улувату) с другой в развивающейся зоне (Переренан, Сесех, Табанан) уравновешивает текущую доходность с будущим капитальным ростом. Исследуйте текущие возможности в проектах Magnum Estate.
Методология и источники
Составлено Magnum Estate на основе исследований рынка 2026 года, данных о сделках и наборов данных партнеров (включая Prestige Property Bali 2026), данных о туристах в Индонезии (официальные данные за 2025 год) и собственных данных Magnum Estate о развитии и аренде в Чангу/Берва, Сануре, Умала и на полуострове Букит. Цифры являются оценками/диапазонами для справки, а не оценкой.
Цитировать этот отчет
“Отчет о рынке недвижимости Бали 2026,” Magnum Estate. Журналисты и исследователи могут ссылаться на данные и графики с указанием авторства и ссылкой на эту страницу.
О Magnum Estate
Magnum Estate — ведущий застройщик элитной недвижимости на Бали, с проектами в Чангу/Берва, Сануре, Умале и на полуострове Букит. Узнайте больше о компании или просмотрите наши проекты.