Автор: Донні Йосуа, аналітик інвестицій у нерухомість, Magnum Estate · Переглянуто: інвестиційний відділ Magnum Estate · Останнє оновлення: 8 червня 2026
До 2026 року ринок нерухомості на Балі, Індонезія перейшов від постпандемічного буму до більш реалістичної, орієнтованої на дані фази. Цей звіт узагальнює ціни на рівні районів, доходність оренди та попит, щоб покупці та інвестори могли побачити, як виглядає острів цього року, а не під впливом гіпу.
Основні висновки
- Балі відвідали 6 948 754 іноземних туристів у 2025 році, що на 9,72% більше в річному обчисленні, що сприяло заповненості преміум-районів на рівні 70-85% (середній показник по острову ≈ 65%).
- Середня ціна вілли ≈ 256 800 доларів США; вілли інвестиційного класу зосереджені в діапазоні 300 000-600 000 доларів США; повний ринок охоплює 60 000 до 6 мільйонів доларів США.
- Середня ціна вілли зросла з ≈ 321 000 до ≈ 484 000 доларів США за рік до 2025 року, з продовженням динаміки у 2026 році.
- Земля в преміум-районах Семіньяк/Канггу в середньому коштує 624-857 доларів США за м², у порівнянні з ≈ 166 доларами США за м² в Убуді та 88-214 доларами США за м² у нових районах.
- Чисті доходи від оренди 8-15% є реалістичними для добре керованих преміум-вілл; брутальні доходи досягають 12-18% у Канггу/Берва.
- Ціни на землю зросли приблизно на 15-30% за останні два роки; зростання цін на однакові об’єкти становить ≈ 7-15% на рік у сильних мікро-ринках.
1. Попит: двигун ринку
Ціни на Балі у 2026 році базуються на рекордній кількості туристів. 6,95 мільйона іноземних прибуттів у 2025 році (+9,72% в річному обчисленні) підтримують заповненість преміум-районів на рівні 70-85% (середній показник по острову ≈ 65%). Навіть найкращі показники не досягають 100%, що є важливим реалістичним моментом для будь-якої моделі доходності.
2. Ціни на вілли по районам (2025-2026)
| Район | Середня ціна вілли | Середня ціна / м² | Примітки |
|---|---|---|---|
| Семіньяк | ≈ 401 570 доларів США | ≈ 3 126 доларів США | Серед найвищих; зріла туристична інфраструктура, обмежена земля |
| Канггу / Берва | ≈ 355 000 доларів США | ≈ 2 579 доларів США | Центр серфінгу/кафе/цифрових номадів; високі добові тарифи |
| Убуд | ≈ 340 455 доларів США | ≈ 1 771 доларів США | Велнес та довгострокове перебування; дешевше за м² |
| Улувату / Букит | 500-900 тис. доларів США (3 спальні, з видом на океан) | премія за скелю | Розкіш з видом; найшвидше зростання цін на землю |
| Нові райони (Сесе, Чемаґі, Ловіна) | 100 000-600 000+ доларів США | нижче | Більше простору за долар |
Середня вартість будівництва на острові ≈ 1 335 доларів США за м²; готові об’єкти (земля + будівництво) у гарячих точках, таких як Семіньяк, Канггу та Улувату, зазвичай коштують 1 000-2 000 доларів США за м²+.
3. Ціни на землю по районам (за м², 2026)
| Рівень | Долар США / м² | Приклади |
|---|---|---|
| Преміум-центр | 624-857 доларів США | центральний Семіньяк, центральний Канггу |
| Преміум (загальний) | 215-452 доларів США | Семіньяк, центральний Канггу, основний Убуд |
| Нові райони | 88-214 доларів США | Улувату, Сесе, Переренан, зовнішні пояси |
| Цінність (внутрішня) | ≈ 166 доларів США | середнє значення Убуду; сателітні села дешевші |
4. Доходність оренди та ROI по районам
Брутто не є чистим. Зазначені “доходи 8-15%” зазвичай є брутто (оренда ÷ ціна). Після сплати податків, витрат на обслуговування, вакантності та управління, чиста доходність становить ≈ 4-6% при самостійному управлінні або ≈ 10-15% при професійному управлінні, різниця в операціях, а не в загальному доході.
| Район | Брутто доходність | Вхід для інвестора | Профіль |
|---|---|---|---|
| Канггу / Берва | 12-18% | 400-800 тис. доларів США | Найглибший попит протягом року; чутливість до перепродажу/управління |
| Улувату / Букит | 10-16% | 500-900 тис. доларів США (3 спальні, з видом на океан) | Розкішні види; найшвидше зростання цін на землю |
| Убуд | 10-15% | 250-500 тис. доларів США | Велнес/довгострокове перебування; низька волатильність |
| Семіньяк | 10-14% | 500 тис., 1,2 млн доларів США | Найбільш встановлений; найкраща ліквідність виходу |
| Північний Балі / нові райони | 6-10% | 100-600 тис. доларів США | “Наступна хвиля”; більше землі за долар, довший горизонт |
5. Капітальний ріст та прогнози на 2026-2027 роки
- Ціни на землю зросли ≈ 15-30% за два роки; зростання на однакові об’єкти ≈ 7-15% на рік у сильних мікро-ринках.
- Прогноз: продовження зростання в Канггу, Берва, Переренан та коридорі Улувату, з прогнозованим 10-18% річним зростанням цін у деяких мікро-ринках (за умови поточного попиту та тенденцій інфраструктури).
- Загальні доходи 10-15%+ (чиста доходність + зростання цін) є реалістичними для добре керованих преміум-вілл.
6. Витрати та податки (швидка довідка)
- Щорічний податок на нерухомість (PBB): ≈ 0,1% від оцінювальної вартості, низький за світовими стандартами.
- Врахуйте податки на транзакції та податок на доходи від оренди; вони зменшують, але не стирають перевагу Балі в доходності.
- Власність: іноземці зазвичай володіють через оренду (Hak Sewa) або компанію PT PMA, див. наш посібник з інвестицій у нерухомість на Балі.
7. Як читати ринок 2026 року
Більш реалістична, більш вибіркова фаза після постпандемічного буму: покупці платять за справжню якість та місце розташування, а не за гіп. Змішування однієї вілли в зрілому гарячому районі (Канггу, Семіньяк, Улувату) з другою в новій зоні (Переренан, Сесе, Табанан) балансує поточну доходність з майбутнім капітальним зростанням. Досліджуйте поточні можливості в проектах Magnum Estate.
Методологія та джерела
Зібрано Magnum Estate з досліджень ринку 2026 року, даних транзакцій та партнерських наборів даних (включаючи Prestige Property Bali 2026), даних про прибуття туристів в Індонезії (офіційні дані 2025 року) та даних про розвиток і оренду Magnum Estate у Канггу/Берва, Санурі, Умала та Букит. Цифри є оцінками/діапазонами для орієнтування, а не оцінкою.
Цитувати цей звіт
“Звіт про ринок нерухомості на Балі 2026,” Magnum Estate. Журналісти та дослідники можуть вільно цитувати дані та графіки з посиланням на цю сторінку.
Про Magnum Estate
Magnum Estate є провідним розробником розкішної нерухомості на Балі, з проектами в Канггу/Берва, Санурі, Умала та на півострові Букит. Дізнайтеся більше про компанію або перегляньте наші проекти.